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산업용 공장이나 사옥을 선택할 때 입지도 중요하고, 건물 외관도 중요하지만 매물의 몸값을 결정하는 또다른 요소, ①위험물 인허가, ②정화조, ③전력 등 3대 인프라에 대해 알아보겠습니다.
1. 위험물 인허가 : 산업의 혈관을 다루는 법적 권리
위험물 시설은 화재 위험성이 높아 ★위험물안전관리법★에 의해 엄격하게 통제됩니다. 인허가 유무는 해당 부지에서 수행할 수 있는 사업의 범위를 결정합니다.
공장 매매 가이드 첫번째, 위험물 인허가에 대해 자세히 알아보겠습니다.
가) 위험물의 분류 (1류~6류)
위험물은 그 성질에 따라 크게 6가지로 나뉩니다.
- 제1류 (산화성 고체) : 반응성이 강해 다른 물질의 연소를 돕는 물질 (염소산염류 등)
- 제2류 (가연성 고체) : 낮은 온도에서 착화하기 위순 고체 (황화린, 적린 등)
- 제3류 (자연발화성 및 금수성 물질) : 공기, 물과 접촉시 발화하는 물질 (칼륨, 나트륨 등)
- 제4류 (인화성 액체) : ★산업현장의 핵심★ 휘발유, 알코올, 경유, 유압유, 페인트, 용제 등
- 제5류 (자기반응성 물질) : 스스로 산소를 포함하여 폭발적으로 연소하는 물질 (니트로화합물 등)
- 제6류 (산화성 액체) : 강산성으로 다른 물질의 연소를 돕는 액체 (과산화수소, 질산 등)
나) 왜 제4류 허가가 프리미엄인가?
화장품 원료 제조, IT 부품 세척, 정밀화학업종의 원료 대부분이 제4류에 집중되어 있습니다. 신규 허가를 받으려면 인근 건물과의 엄격한 ‘안전거리’ 확보가 필수라 도심 인근에서는 사실상 불허되는 경우가 많습니다. 따라서 기존 허가 이력이 있거나 관련 방화 구조 (철근콘크리트 등)를 갖춘 매물은 재허가시 압도적인 시간과 비용의 이점을 가집니다.
2. 오수정화시설 : 건물의 수용 능력을 결정하는 그릇
다음은 공장 매매 가이드 두번째, 오수정화시설에 대해 살펴보겠습니다.
건물에서 발생하는 오수를 처리하는 방법은 개인하수처리시설 (정화조)와 공공하수도 (오수직관)이 있습니다.
내 건물에서 나가는 오수가 시/군에서 운영하는 공공하수처리장으로 바로 연결되는 경우를 오수직관이라고 부릅니다. 공공하수관이 깔리지 않은 지역은 건물주가 직접 비용을 들여 ★정화조 (개인하수처리시설)★를 설치하고 관리해야 합니다.
건축물대장에 ‘000인용’으로 표기되어 있으면 개인하수처리시설 (정화조)가 있다는 뜻이고, ‘000㎡’로 표기되어 있으면 ‘공공하수도 (오수직관)’에 연결되어 있다는 의미 입니다.
오수직관 0.2㎡ = 1인으로 환산됩니다. 즉 건축물대장에 20㎡로 기재되어 있다면 정화조 100인용 규모로 보시면 됩니다.
가) 오수직관
오수직관의 경우 건축물을 신축 · 증축하게 되면 건축물 용도에 의해 산정되는 오수발생량에 대해 하수도원인자부담금을 납부하게 됩니다. 그 이후 건축물 용도변경 등으로 오수발생량이 증가하게 되면 증가분에 대한 원인자부담금을 납부해야 합니다.
용도변경 등으로 오수발생량 증가시 10톤 미만 증가분에 대해서는 부과하지 않고, 오수발생량 증가분이 10톤을 초과할 경우 10톤 초과분만 하수도원인자부담금을 부과합니다.
[참고] 하수도원인자부담금 계산 방법
하수도원인자부담금
= 1일 업종별 오수발생량(ℓ/㎡) × 바닥면적(㎡) × 지자체별 tom당 금액
*1일 업종별 오수발생량 (환경부 고시)
▶ 국가법령정보센터 > 행정규칙(훈령/예규/고시) > 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법(환경부고시 제2025-165호)
예를 들어 150평 (500㎡) 정비공장을 위험물 저장 및 처리시설로 용도변경할 경우 하수도원인자부담금은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
- 정비공장 오수발생량 : 5ℓ/㎡ × 500㎡ =2.5t
- 위험물 처리시설 오수발생량 : 25ℓ/㎡ × 500㎡ = 12.5t
- 오수발생량 증가분 : 12.5t – 10t = 2.5t
- 원인자부담금 : 2.5t × \2,821,000 (화성시 하수도 원인자부담금 단가) = 7,052,500
화성시의 하수도 원인자부담금은 ㎡당 2,821,000원 입니다 (아래 공고문 참조)
나) 개인하수처리시설 (정화조)
정화조는 하수도법 및 환경부 고시에 따라 건축물의 용도와 면적에 맞게 설치되어야 합니다. 만일 일반 공장을 식품 제조시설로 변경할 경우 용도와 면적에 맞는 정화조 시설이 필요합니다.
100톤 규모의 정화조를 신규 증설하려면 수천만원의 공사비와 ‘방류수 수질 자가측정’ 등 까다로운 행정 절차가 따릅니다만 정화조가 넉넉하면 별도의 공사없이 즉시 용도변경할 수 있습니다.
■ 실무비교 : 정화조 10인용 vs 400인용
100톤 규모의 시설을 신규 증설하려면 수개월의 인허가 기간과 억단위의 공사비가 소요되지만, 이미 완비된 매물은 그 자체로 거대한 자산입니다
| 구분 | 10인용 (소형근생) | 400인용 (대형사옥 / 제조) |
| 적용공법 | 단순 부패 탱크 방식 | 고도처리방식 (현수미생물 등) |
| 일일처리량 | 약 2톤 | 약 80톤 ~ 100톤 |
| 설치비용 | 약 500~700만원 | 약 1억~1.5억원 이상 |
3. 전력 용량 : 제조 심장의 최대 출력
공장 매매 가이드 세번째 전력에 대해 세부적인 내용을 살펴보겠습니다.
산업용 전기는 기계를 돌리는 원동력이자, 증설 시 가장 많은 시간과 비용이 드는 항목 중 하나입니다. 산업용 전기는 전기사업법 및 한전의 전기공급약관에 따라 관리됩니다.
공장 계약 시 알아야 할 전기증설비용, 고압 수전의 위험성, 그리고 실무 체크리스트에 대해 알아 봅니다.
가) 전기 기초용어 : 물(Water)에 비유하면 쉽습니다
- 전압 (V, 볼트) = 수압 : 기계가 220v용인지, 380v용인지 결정하는 압력입니다 (우리나라는 2가지 사용)
- 전력 (kw, 킬로와트) = 물의 양 : 한전에 신청하는 계약용량입니다. 요금과 증설공사의 기준이 됩니다
- 전류 (A, 암페어) = 수도관 굵기 : 전선 굵기를 결정하며, 공사비의 핵심변수가 됩니다
나) 전기 증설, 돈이 얼마나 들까? (비용구조)
전기증설 (승압)은 개인이 할 수 없으며, 반드시 면허업체가 대행해야 합니다. 비용은 크게 두가지로 나뉩니다
① 한전 불입금 (표준시설부담금) : 한전 인프라를 사용하는 대가로 내는 세금 성격의 비용입니다
- 가공지역 (전봇대) : 1kw당 약 11~12만원
- 지중지역 (땅속) : 1kw당 약 14~15만원
② 내선 공사비 (실비)
업체 인건비, 자재비 (전선, 차단기 등)입니다. 전선이 굵어질수록(kw가 높을수록), 공장 내부 거리가 멀수록 비용은 기하급수적으로 늘어납니다
다) 마의 구간 75kw와 100kw를 조심하세요
공장 전기는 용랴에 따라 법적 의무와 공사 규모가 완전히 달라집니다
① 75kw 이상 : 고정비 발생
계약전력이 75kw가 넘어가면 법적으로 전기안전관리자를 선임해야 합니다. 매월 안전관리 대행료가 발생하므로 유지비를 고려해야 합니다.
② 100kw 초과 : 공사비 급증
100kw가 넘어가면 일반 계량기가 아닌 CT(변류기) 계량기를 설치해야 합니다. 또한 한전 전봇대의 고압(22,900v)을 직접 받아야 하는 수변전 설비(큐비클) 공사가 필요할 수 있습니다
큐비클 설치시 공사비만 수천만원 발생할 수 있습니다.
예를들어 10kw를 200kw로 증설한다면 ①한전불입급 2,000만원 ~ 2,800만원, ②내선 공사비(수변전 설비) 약 4,000 ~ 6,000만원, ③기타 설계 감리비, 안전공사 검사비 등이 들어갑니다.
라) 전기 공급 방식 : 3상 4선
3상은 전기를 공급하는 3가닥의 전압선 (Live Wire)를 의미합니다. 4선은 3가닥의 전압선 (Live Wire) + 중선선 (Neutral Wire)을 포함한 4가닥을 의미합니다.
전압선 (Live Wire)끼리 연결하면 380v (공장기계용)가 나옵니다. 전압선 (Live Wire) 하나와 중선선 (N)을 연결하면 220v (일반 콘센트/전등용)가 나옵니다.
이 4선 방식 덕분에 공장에서는 별도의 변압기 없이 대형기계 (380v)와 사무실 컴퓨터(220v)를 동시에 사용할 수 있습니다.
이상으로 공장 매매시 주의해야 할 ‘공장 매매 가이드 3대 인프라’에 대해 알아 보았습니다.
도움이 되었으면 좋겠습니다.
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